전세는 우리나라의 많은 사람들에게 부담 없는 임대형태로 선택되고 있습니다. 전세는 사실상 우리나라에서만 있는 시스템이기 때문에 오히려 사회적인 혼란을 겪는 경우가 많습니다.
최근 깡통전세와 역전세가 사회적으로 큰 이슈가 되고 있습니다. 이런 상황을 예방하고 안전한 전세 계약을 체결하기 위해 몇 가지 중요한 특약사항을 살펴봅시다.
우선 계약서가 익숙하지 않으신 분들을 위해서 '특약사항'이 뭔지 알려드릴게요!
1. 계약서 특약사항이란?
특약사항이란 임차인과 임대인이 계약의 기본사항 외에 추후 분쟁의 소지가 있는 사항에 대해서, 상호간의 사전 합의를 통해서 계약서에 구체적으로 명시하는 사항을 뜻합니다. 특약사항은 가능한 구체적으로 명시함으로써 추후 분쟁의 여지를 줄일 수 있습니다. (그리고 꼭 해당 특약사항을 어길 시 어떠한 조치를 취할지에 대해서 꼭 명시하는 것이 좋습니다.)
2. 전세계약 시 필수 특약사항 5개
1) 전세 자금 대출 관련
"본 계약은 임차인의 전세 자금 대출을 전제로 한다. 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인하여 전세 자금 대출이 미승인된 경우 계약은 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 계약금을 즉시 반환하기로 한다."
위 사항은 막상 계약금까지 지급한 후 목적물의 여러 가지 사유로 전세 자금 대출이 안나와서 낭패보는 상황을 막을 수 있습니다.
2) 전세금 반환 보증보험 관련
"임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위하여 필요한 절차에 적극 협조하기로 한다. 임대인 또는 임차목적물의 하자로 인하여 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 지급한 금원 전액을 즉시 반환하기로 한다."
전세사기와 깡통전세를 피하기 위해서는 보증보험은 필수입니다.
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3) 집 주인의 갑작스러운 대출 방지
"계약일로부터 잔금 지급일 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며, 근저당 포함 다른 대출설정은 하지 않는다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 임차인이 지급한 금원 전액을 즉시 반환하며 임차인은 손해배상 배액을 청구할 수 있다."
위 사항은 계약당시에는 없었던 대출을 집 주인이 확정일자 신고 당일에 발생시키는 것을 방지할 수 있습니다. (전세사기의 전형적인 방법입니다.)
4) 전세 특약 추가사항 1
"임대인은 계약기간 중 매매 또는 담보를 제공하는 경우 미리 임차인에게 통보하여 주기로 한다."
5) 전세 특약 추가사항 2
"임대차 계약 만료일에 다음 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환하여 주기로 한다."
이 부분은 대부분 임대인이 거부감을 느낄 수 있어서 임차인분들의 양보도 좀 필요합니다.
위 다섯 가지 특약사항은 꼭 저장하시고 전세계약 시 명시하시기 바랍니다,
3. 전세계약 시 기본적 주의사항
전세계약은 장기적인 임대 계약으로서 중요한 약속과 조건들을 포함하고 있습니다. 이것들은 임차인과 임대인 간의 권리와 의무를 결정짓기 때문에 신중히 고려해야 합니다. 몇 가지 주요한 주의사항은 다음과 같습니다:
1) 계약서 확인
전세계약을 체결하기 전, 계약서의 모든 조항을 주의 깊게 읽고 이해해야 합니다. 모든 조건과 약정에 동의하기 전에 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
2) 보증금과 보증인
보증금의 반환 조건, 기간, 환급 방법 등을 명확히 하고, 보증금 관리를 위한 명확한 계약 조항을 추가해야 합니다. 또한 보증인을 선정하는 것이 중요하며, 그 역할과 책임을 명확히 해야 합니다.
3) 임대료 및 관리비 조정
임대료나 관리비의 인상 조건을 명확히 하고, 이에 대한 조정 범위와 기준을 명시해야 합니다. 독자적인 조건을 명확하게 합의하고 문서로 기록해야 합니다.
4) 관리 책임과 수리 보증
임대물건의 관리 책임과 수리 보증에 대해 명확하게 합의해야 합니다. 누가 수리에 대한 책임을 지고, 어떤 조건으로 이루어지는지를 명시해야 합니다.
5) 임대기간과 조기종료 조항
임대기간을 명시하고 조기종료 조항에 대한 상세한 내용을 계약서에 포함해야 합니다. 또한 조기종료 시의 절차와 조건에 대해서도 명확하게 작성해야 합니다.
6) 부동산 상태 확인
임대물건의 현재 상태를 확인하고, 이에 대한 사진이나 상세한 설명을 계약서에 첨부하는 것이 중요합니다.
전세계약 시 전세사기를 예방하기 위해서는 이러한 특약사항들을 명확히 작성하고 준수해야 합니다. 이를 통해 불필요한 법적 분쟁을 예방하고 안전한 전세거래를 이끌어낼 수 있을 것입니다.